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銀行の借り入れ金利は依然低く、上がる気配を見せません。
日銀のゼロ金利政策が続く限り、しばらくこの状態が続くのではないでしょうか？
おかげさまで今は、住宅を建てるのにうってつけの時期ですよね。
家を建てたり買ったりするのに必要になるのが住宅ローン。
住宅ローンのプランとして、変動金利を選ぶ人が6割を超えているようです。
近い将来の金利が上がらないと見ている人が多い証拠ですね。
さて今回は、住宅ローンを上手く使えば銀行に払う金利・手数料や保証料といった費用をゼロにできる。
という話をしたいと思います。
計算一つで何十万とメリットが出る方法ですので、住宅ローンを検討している方は是非参考にしてくださいね。
目次
仕組み
まず今回の話の仕組みを簡単にお伝えします。
住宅ローンに必要な費用
- 金利
- 保証料
- 銀行手数料
- 印紙代
を、住宅ローン減税の減税額でまかなってしまう という仕組みです。
実質、費用をゼロどころか、減税額の方が大きくなることも出てきます。
頭金をなるべく減らし、ローンを多く組む
例えば手元に十分な現金があったとしても、できるだけ多くのローンを申し込んでください。
この辺りは銀行の審査があるので、頭金ゼロではNGの場合もあったり、そもそもローンの金額が満額降りないかもしれません。
ですが極力手元の現金は使わず、ローンでの住宅新築・購入を行うことが重要です。
住宅ローンは変動金利を選ぶ
この仕組を使うためには変動金利を選択することが重要。
何故かというと、この仕組は金利の利率と住宅ローン減税1％の差額を利用する方法です。
当然、減税1％よりも低い利率で住宅ローンを借りる必要が出てきます。
住宅ローンのプランには変動、10年固定、全期間固定などいろいろなプランがあります。
ですが現在一番金利が低いのは「変動金利」になり、ネット銀行では0.5％を下回る利率で借りることができる場合があります。
まずは変動金利を選ぶこと、そしてできるだけ低い金利で借りれることが条件です。
返済の期間
次に返済期間についてですが、できるだけ長く設定しましょう。
完済時期が60歳を越えようとかまいません。
それはなぜか？
できるだけ住宅ローンを減らさないようにする必要があるからです。
今回のキモは、住宅ローン控除のメリットをフルに活用することにあります。
当初10年間でローン残高が減らないように、できるだけ長く返済期間を設定してください。
住宅ローン控除で金利・費用を取り返す
借り入れ後、毎年の年末時点のローン残高の1％が所得税から控除されます。
さらに所得税で控除しきれなかった分は住民税から控除できます。
ただし、住民税から控除できるのは最大136,500円まで。
また住宅ローン減税の控除額合計で、最大400万円というしばりもあります。
この最大値を超えてしまわないような緻密な計算が必要になります。
これが上手くできれば、金利を含む費用全てを合計した金額よりも住宅ローン減税の控除額の方が上回る場合があります。
繰り上げ返済で金利負担を大幅に減らす
最後に一番肝心な部分です。
住宅ローン減税の期間は10年間です。
つまり、11年目以降は一切の税額控除がされないため、利息を取り返すことができません。
となれば、一刻も早く返済するのが吉。
11年目以降は元から手元にあった現金や10年間で蓄えた現金で、できるだけ多くのローンを繰り上げ返済してしまいましょう。
繰り上げ返済の手数料がかかる銀行も少ないと思うので、遠慮なく少しでも余裕ができた段階でガンガン返済し利息支払いを減らすべきです。
これで長めに契約したローン期間を、少しでも短くするのです。
そうすることで余分な費用を減らすことができ、今回の仕組みのメリットを最大限に活かすことができます。
最後に
今回ご紹介した方法は、かなりいろいろな条件が揃った場合しか適用はできないかもしれません。
そもそも銀行の審査で落ちる場合や、金利が思うように下がらなかった場合、また保証料などの費用が想定より高い場合など、状況によっては適用できない場合があるでしょう。
それでもローンを検討する段階で、しっかり自分の年収や銀行の事前審査、返済計画をしっかり考えることで数十万円の金額をタダでゲットすることができる可能性があります。
是非今回の方法を参考にしてみてください。
